第一条 为规范本市辖区内物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、《云南省物业管理规定》、《云南省物业服务收费管理实施办法》等法律法规及有关规定，结合本市实际制定本细则。

第二条 本市行政区域内的物业服务收费管理，适用本细则。

第三条 本细则所称业主是指房屋（含车库、车位）的所有权人。物业服务企业是指具备相应资质从事物业服务的企业。

第四条  本细则所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对住宅区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用，主要包括物业公共服务费、车辆停放费、装饰装修垃圾清运费和代收代办服务费、特约服务费等。

第五条 政府提倡建设单位、业主或业主大会通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，促进物业服务收费通过市场竞争机制形成。

第六条 市价格主管部门会同市物业主管部门根据工作职责负责全市物业服务收费的监督管理。

第七条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量、服务水平相适应的原则，按照本市区域内物业服务行业平均成本、法定税费和合理利润确定。

第八条 物业服务收费根据物业的性质和服务内容、物业服务的不同阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。

实行政府指导价的有：

（一）业主大会成立之前的普通住宅小区的物业公共服务费；

（二）业主大会成立之前占用业主共有场地用于停放车辆的车辆停放费。

实行市场调节价的有：

（一）非住宅物业的物业公共服务费(商住楼、商业广场等)；

（二）商业广场内部分高档住宅别墅的物业公共服务费；

（三）业主大会成立后普通住宅小区的物业公共服务费；

（四）业主大会成立之后占用业主共有场地用于停放车辆的车辆停放费；

（五）物业服务企业接受委托开展的特约服务、代收代办手续费等。

第九条 普通住宅小区物业公共服务费是指物业服务企业按照物业服务合同约定，提供的具有公共性物业基本服务，向业主或物业使用人收取的费用。

第十条 普通住宅小区前期物业公共服务费实行分等级定价。

市价格主管部门会同市物业主管部门根据物业类型、服务内容、服务等级和物业服务成本变动等情况，制定相应的基准价和浮动幅度，并及时向社会公布。

市价格主管部门会同市物业主管部门根据本市市区物业公共服务平均成本、最低工资标准和居民消费价格指数变动等情况，每三年内对物业服务等级的基准价和浮动幅度进行评审，并根据评审结果适时调整。

第十一条 住宅开发建设单位采用招标或协议方式选聘物业服务企业的，由开发建设单位对照《丽江市普通住宅小区物业公共服务收费等级评分标准》，选择服务等级，并按照《丽江市普通住宅小区前期物业公共服务等级收费标准》规定的对应等级收费标准确定中标（协议）价格，中标（协议）价格不得超出政府指导价，作为前期物业公共服务收费标准，并在前期物业服务合同中明确。

物业服务企业应当在开发建设单位交房前将实际服务内容、服务成本及收费标准报同级价格主管部门备案并抄报上一级价格主管部门和物业主管部门。

第十二条 前期物业服务合同作为物业买卖合同附件，经物业买受人签字确认。前期物业服务合同应当明确物业公共服务费的计费方式、物业服务内容和等级。

第十三条 对同一小区分批开发、分批交付的普通住宅小区，原则上执行同一个收费标准。

第十四条 住宅物业应严格按房屋设计用途使用，依法经批准改变用途的且经过有利害关系的业主同意，物业服务收费由双方约定。

第十五条　将物业交给业主的建筑面积达物业管理区域总建筑面积50％以上的；将物业交给第一个业主之日起满两年的；占全体业主30％以上的业主提议的。具备此三个条件之一的，应当成立业主委员会，业主委员会由业主大会选举产生。各县（区）物业主管部门或所在地街道办事处（公共服务中心）、社区居委会对符合成立业主委员会的小区要给予积极的指导。

业主委员会成立后的物业公共服务费，由业主委员会与物业服务企业根据物业特点和服务要求，协商确定收费标准，并在物业服务合同中约定，需要时可邀请所在地社区居委会参与协调。物业服务合同签订前，业主委员会应当将拟签订的物业服务合同在物业管理区域内公示，充分听取业主意见后，再提交业主大会通过。物业服务合同内容如需变更的，业主委员会应当将变更的内容在物业管理区域内公示，并按照业主大会规定的程序确认变更合同。

第十六条 物业公共服务费由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用（不包括电梯和二次供水运行维护费用）、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、办公费用、物业服务企业固定资产折旧等以及经业主或者业主大会同意的其它费用组成。

第十七条 物业共用部位共用设施设备除大修、中修和更新、改造费用通过申请专项维修资金予以列支外，平时的维护养护费用从物业公共服务费中支付，每年公布一次使用情况，接受业主监督。

第十八条 物业公共服务费按照房屋产权证书登记的建筑面积计算；尚未进行登记的，暂按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋不得收取物业公共服务费。

业主、物业使用人应当按照房屋买卖合同、入住通知书(符合竣工验收条件)约定的房屋交付时间，作为交纳物业公共服务费的起始时间。

第十九条 纳入物业管理服务范围已竣工但尚未全部出售或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业公共服务费由开发建设单位按省、市物价部门规定的标准交纳。双方有约定的，从其约定。

依法改变居住用途用于经营的住房，物业公共服务费按相应的经营性用房物业服务费标准收取。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

物业公共服务费可以预收，具体由物业服务企业按照物业服务合同所约定的期限向业主、物业使用人收取；未作约定的，预收期不得超过12个月。

第二十条 物业服务区域内公共停车场所车辆停放收费标准，按照车位（库）的专有权益、管理服务成本等因素收取车位服务费和场地使用费。

车辆停放费包括车库、车位的公共设施设备运行能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等。

物业服务企业不得向进入物业管理区域内执行公务的临时停放车辆收取停车费用。

占用业主共有场地用于停放车辆的车位收入的分配，按照本办法第二十五条规定执行。

第二十一条 业主或使用人装饰装修房屋的，装饰装修单位或装饰装修人应在装饰装修前与物业服务企业签订装饰装修管理协议，服从物业服务企业的管理。物业服务企业可以向业主或者装修人员收取装修垃圾和渣土清运费，室内装修保证金（押金）、装修人员出入证押金或者工本费，具体标准在装饰装修管理协议中明确。

第二十二条 高层住宅电梯运行维护费和二次供水运行维护费纳入代收代交费用。

电梯运行维护费包括运行电费、年检费、保险费、日常维护保养费和维修材料费等，不包括电梯的中修、大修和更新改造费用，住宅楼内的电梯应单独装表计量。电梯运行维护费按户分摊，一层住宅免收，二层以上全额收取（含二层）。

二次供水运行维护费包括水泵增压电费、水箱清洗费用、日常维护保养费和维修材料费等。二次供水运行维护费按照用户实际用水量分摊。

由物业企业代收代交的住宅电梯运行维护费和二次供水运行维护费应当单独列帐，按实分摊。物业服务企业应当定期（每半年一次）向业主公布电梯运行维护费和二次供水运行维护费收支帐目，接受业主或业主委员会的监督。

住宅小区内的公共照明、消防设施、景观水系、监控系统、单元电子门禁系统等设施设备运行费用（含维护、保养、检测、能耗等费用），已纳入物业公共服务费，不得列入代收代交费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支的，不得计入物业服务成本或物业服务费支出。

第二十三条 住宅小区公用附属设施用电、用水（不包括从事生产、经营活动用水、用电）执行居民用电、用水价格。

第二十四条 物业服务区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等企业应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受上述企业委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

第二十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的书面同意后，按照规定办理有关手续。

第二十六条 住宅物业管理区域出入口按照设计实行门禁智能化管理或出入证管理的（包括车辆）应当为业主或物业使用人免费配置出入证、卡、电子识别器等。因遗失、损坏需要补办的，可以适当收取制作成本费用。

第二十七条 物业服务企业应当按照《中华人民共和国价格法》的规定实行明码标价。在物业管理区域内的醒目位置，将企业名称、收费对象、服务项目内容、服务等级标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、车辆停放费标准、举报电话等进行公示。

第二十八条 物业服务企业应当完善内部财务管理制度，提高物业管理人员的服务水平、技术水平，加强物业从业人员业务能力培训。物业服务企业每年(或财务年度)向业主、使用人公布物业公共服务费、经营性收益、物业维修资金等收支情况，接受业主委员会、业主、使用人和价格主管部门、物业主管部门的监督。

实行物业公共服务费酬金制的住宅小区，物业服务企业应当每年(或财务年度)公布物业服务收费的收支情况。物业服务企业或业主委员会可以按照物业服务合同的约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

第二十九条 物业服务企业应当严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。物业服务企业违反规定以及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准以及重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝缴纳。

第三十条 物业服务企业将物业服务合同中的部分专业服务事项外包给其他专业服务企业的，不得降低服务质量，减少服务内容，提高收费标准。

第三十一条 物业服务企业已接受开发商或业主委员会委托实施物业服务并向业主收取相应服务费用的，其他部门和单位不得向业主重复收取性质和内容相同的费用。

第三十二条 物业服务企业依约履行义务的，业主或者物业使用人应当按时足额交纳物业服务费。业主、物业使用人未按照物业服务合同约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

第三十三条 本办法实施前已签订物业服务合同尚未到期的，物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行，合同到期后按本细则规定执行。

第三十四条 物业服务收费实行服务价格备案登记制度。物业服务企业在收费前，应当到同级价格主管部门及物业管理部门办理备案登记（备案登记相关事宜另行发文），实行明码标价，收费时使用税务票据。物业服务企业不按规定收费的，业主、使用人、开发企业有权拒付。

第三十五条 价格主管部门在制定或调整物业服务收费标准时，应以物业公共服务所需当地社会平均成本为基础，充分听取业主、使用人和物业服务企业等社会各界的意见。

第三十六条 价格主管部门和物业主管部门要加强对物业服务收费项目、收费标准、收费行为和服务内容、服务质量、服务标准的监督管理。物业服务企业构成价格违法、违规的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚。

第三十七条 市辖四县一区价格主管部门和物业主管部门，可依据本细则，结合本地实际制定物业收费管理具体办法，并报市价格主管部门、物业主管部门备案。

第三十八条 本实施细则自2017年6月8日起施行，有效期至2022年6月7日。原丽江市发改委发布的《关于制定丽江市所在地物业管理指导价格的通知》（丽发改价格〔2010〕16号）文件同时废止。

                                                                                                                2017年5月8日