一、承接验收是物业管理企业代表全体业主对物业公共部位、公用设施设备的全面检查验收
    物业管理企业认真负责的承接验收是赢得业主信任的第一项重要工作。我们知道，前期物业管理有一个重要的特征，那就是业主无法参与选聘物业管理企业的过程，而是由开发建设单位代替业主选择物业管理企业。在这种情况下，由于目前物业管理市场的不成熟，而且物业管理招投标制度贯彻落实不到位，则有可能使业主产生对物业管理企业的不信任。不信任的后果则可能在日后的物业管理过程中小事化大，一些本可避免的矛盾和纠纷的产生成为必然。物业管理若欲赢得业主的信任，就必须在实际工作中切实地以保障业主的根本利益为出发点，逐步培养业主对物业管理企业的信任。而业主无法参与但又非常重要的承接验收便是物业管理企业向业主表明态度的最好时机。 
    以保障业主利益为出发点，认真做好承接验收工作。从实际工作经验来看，业主在收房时普遍由于专业知识的缺乏或时间紧迫或意识不到位等原因，往往在收房时只会对自己的专有部分做粗略的检查和验收，而很少有人会关注整个物业的公共部位及共用的设施设备。一些存在的问题可能因为业主的大意而忽视，但这种忽视肯定是暂时的。我们常说住宅与酒店的最大区别就在于: 我们住酒店一般都是短暂的一两天，对于酒店里的任何问题，只要不影响我们短暂的住宿，可能都会为我们所容忍。而住宅则完全不一样，很多人是倾其上半生的积蓄买房度过下半生，换谁都会对其中任何细节斤斤计较。即便是因为业主的专业知识缺乏暂时发现不了的问题在以后的长期使用过程中亦会逐步暴露。作为管理者，物业管理企业是代表全体业主在入住前进行承接验收，认真做好验收是物业管理企业不可推卸的责任和应尽的义务。
    二、物业管理企业应引导开发建设单位正确熟悉、面对承接验收
    开发建设单位对承接验收的熟悉往往决定承接验收工作的成败。因为开发建设单位对承接验收的正确熟悉会使验收工作得以顺利开展，非凡是开发建设单位对承接验收的重视将使验收中发现的问题得以妥善解决。在实际工作中承接验收的开展并不理想，很多开发建设单位由于没有正确的熟悉难以认真面对物业管理企业进行的规范的承接验收，甚至恶意干扰。因为他们认为已经顺利通过竣工验收而没有必要再做承接验收，或是对物业管理企业细致入微的逐项检查难以理解，甚至觉得物业管理企业有意为难。
    事实上，作为物业管理企业我们通常所关注的承接验收应该是物业公共部位、共用设施设备。至于开发建设单位对专有部分的验收，物业管理企业应该不折不扣地站在业主的立场上督促开发建设单位为他们仔细检查，从地面、墙面、顶面，开关、插座逐个试电，所有五金件的检查，通水通球实验、打压，橱卫闭水等工作，多数开发建设单位对此极不以为然。所以摆在物业管理企业面前的首要问题是如何引导开发建设单位正确熟悉、面对验收工作，并妥善处理验收过程中发现的问题，尽量减少业主收房时可能存在的瑕疵。
    物业管理企业对公共部位、共有设施设备的验收是物业管理企业日后正常开展物业管理工作之必须，因为物业管理企业工作的重点在共有设施设备的维护。假如共有设施设备本身存在缺陷或因为其他原因不能正常投入，势必直接导致物业管理企业无法正常开展管理工作，无法正常地为业主提供服务，更谈不上为业主提供优质的让业主满足的服务。另一方面，共用设施设备的缺陷必将导致物业管理企业管理上不可控制的因素增加，轻则增加管理成本，重则引发管理责任事故，给业主和物业管理企业造成直接经济损失甚至难以弥补的安全责任事故，其后果无法预料。
    三、承接验收最理想的结果: 业主、开发建设单位、物业管理企业三赢
业主的根本利益得到保障。在物业管理企业全面、认真、负责的承接验收并得到开发建设单位的积极配合整改后，业主房屋存在的若干问题在收房前得到及时的处理，毫无疑问为业主日后顺利地装修入住奠定良好的基础，减少了许多不必要的麻烦。此谓“一赢”。
    开发建设单位的美誉度和品牌形象得到提升。许多工程质量方面的问题，即便是因为业主缺乏相应专业知识短期内可能不会发现，但长期的入住后必然会逐步暴露，业主肯定会向开发建设单位要个说法。开发建设单位无理由回避而必须面对，不但要费力解决问题，而且若干问题的暴露会给业主造成对开发建设单位的不信任，其直接后果就是美誉度的下降。开发建设单位可谓“赔了夫人又折兵”。反之，若能在交房前积极配合物业管理企业做好承接验收，届时交到业主手里的是无可挑剔的放心房，则开发建设单位的美誉度及品牌形象自然得到提升。此谓“二赢”。
    物业管理企业的后续管理工作得以顺利开展。交房后面对业主在使用过程中发现的种种问题，物业管理企业无法简单的对业主解释问题的产生皆为开发建设单位之过。况且目前普遍存在的建管不分的局面无法让业主不把物业管理企业与开发建设单位混为一谈。众多问题无法及时解决必然造成业主对物业管理企业的抱怨和失望，尽管有些问题物业管理企业确实是替开发建设单位受过。究竟冤还是不冤？难以一概而论。若谓之冤，问题确实是开发建设单位造成的，但物业管理企业成了替罪羊。若谓之不冤，物业管理企业未按 《物业管理条例》 开展规范的承接验收，消极的不作为，受过则理所当然。反之，在认真负责的承接验收后，尽可能地把问题处理于业主收房前，业主入住后问题少了，物业管理企业工作自然轻松，矛盾纠纷自然减少。物业管理企业才有可能、有时间在如何提高服务品质方面下工夫，业主对物业管理企业的满足度自然提高。此谓“三赢”。
 

【案例选编】

一起由环境噪音引发的纠纷
 
　　案例分析：
    上海某小区前面有一个大广场，每天早上，周围小区居民便来广场上跳舞、健身，一边放音乐一边操练拳脚，加上儿童的嘻笑叫喊，产生的噪音很大。住在附近小区的业主被噪音所打扰，纷纷打电话到小区物业管理部投诉，要求物业公司还他们一个安静的环境。
    维护和创造一个良好的居住环境，是物业服务的职责。小区物业管理部得知该情况后，立即派工作人员与晨练队伍进行交涉，但晨练的人们以“广场不属于你们所管”为由，不予理睬，有的人还破口大骂，言辞激烈……
    对此，管理部并没有采取过激行为，与晨练队伍发生直接的冲突。首先管理部就此问题向小区业主委员会做了汇报，听取业主委员会的意见和建议；其次，以业主委员会名义书面向街道居委会和警署汇报此事，请求他们参与协调处理此事。管理部和居委会与晨练队伍再次取得沟通，向他们说明：根据《上海市住宅物业管理规定》第二十六条(八)，发出超过规定标准的噪声是损害公共利益的行为。告知他们影响他人休息是违反相关法律法规的，因此在广场上跳舞、健身也要注意不发
    出过多过高的声音，以免影响其他居住物业内居民的休息。管理部就是这样不厌其烦地摆事实，讲道理，终于在居委会、街道、警署等政府部门的统一协调下，使问题得以解决。
 

 
    案例点评：
    新型物业纠纷日渐增多，巧妙化解有法可循。
    优秀的物业管理要时时为业主生活满意度和舒适度考虑，在处理这件棘手的环境纠纷事件中，以业主的利益为第一出发点，尽自己最大的努力与广场上的居民进行沟通，并充分利用平时与居委会、警署建立的良好关系，进行协调，避免了可能发生的冲突。如果管理部当时在第一次劝阻无效的情况下，采用过激行为强行制止居民活动，后果将不堪设想。
    近年来，随着社会的发展，居民生活要求更多也更苛刻，尤其很多事关物业“软环境”的需求，诸如本案例中的噪声纠纷，还有日渐增多的手机(尤其是3G等)信号基站辐射的干扰等等，给物业服务提出了更多挑战。找到合理方法是解决问题关键所在。例如，北京有些小区居民反映手机信号站有辐射，影响生活和人身安全，物业服务公司下发正式文件，告知经与电信公司和服务运营商鉴定，基站并不会对人体产生明显影响，并出具相关鉴定结果。从而让业主心里的“疙瘩”解开，避免很多不必要的纠纷产生。