一、工 程 管 理 是 物 业 管 理 的 核 心

业内有专家曾经对物业管理的各部门做了非常形象的比喻，他说：客服部就像人的大脑，是物业管理的信息汇聚和发出中心；保洁绿化就像人的衣服，干净整洁的小区就是一件干净的衣服；保安就像人的脸面，因为站在大门口，保安人员的精神面貌直接反映出物业公司管理的水平；工程就像人的心脏，是小区维持正常运行的核心。简简单单的一句话道出了工程管理在物业管理中的核心地位。它的重要性可以从如下几个方面体现： 

1、它是物业客服满意度的最基本条件和 核心 因 数。试想，一个小区不管其它部门的工作如何的到位，但小区频发因设备运行故障停水停电、园区内道路坑坑洼洼、健身休闲设 施 锈 迹斑 斑，业主会满意吗？

2、它是小区物业增值保值的根本。小区只有基础工程维修做的到位，才能最大限度的让业主住的舒心和满意，其物业价值才能保值增值。 

3、它是物业生存的根本。没有好的工程管理，业主就不会满意，就会拒交物业费，严重的也许会将物业公司赶出小区。 因此，我们在工程管理过程一定要牢记：客服满意度才是工程管理的唯一标准和终极目标。工程管理过程中的一切制度、手段、标准都必须围绕这个目标展开。 

二、物业工程管理的四大指标 

1、客户满意度。工程管理不但要保证业主的基本生活正常进行，还要保证园区内业主所见之处的设备设施运行良好，这才能更好的提升业主满意度。 

2、员工满意度。俗话说家和万事兴，在工程管理部这个大家庭里，员工满意才能更好地完成工作。试想，如果员工每天都带着情绪工作，能做好工作吗？这种情况下的工作效率和结果能让业主满意吗？答案是显而易见的：不能。

3、设备设施完好率。设备设施正常运行，维修和保养及时到位，完好率达九成以上。 

4、成本控制。通过各种手段，在保证工程管理品质不下降的前提下，做好成本控制。且年度预算误差不超过5%。

三、物业工程管理主要内容 

1、前 期介入。从项目规划设计开始，物业公司就需从物业后期管理角度出发提出修改建议，如垃圾房的位臵、地上地下车流人流动线、各机电系统的防雷设计等。并随时跟进施工过程（尤其是防水、门窗、管线预埋等的隐 蔽工程）； 

2、房屋本体的交接验收。包括从开发商手中接收房屋和交给业主两个方面的内容； 

3、公区设备设施的交接验收。如园区内道路、给排水、休闲设施、标示 标牌、供配电、周界围墙等等；

4、工 程 整 改。包括户内整改和公区整改两大部分。对于部分技术含量低、投入小的整改，可由物业公司工程部直接实施完成，其它的就需要协 3 调和跟进相关方处理。对于无法通过整改来解决的问题，则要通过其它工程管理手段尽量减少此问题对物业管理和业主的影响； 

5、供配电、给排水、发电机、消防、电梯、安防等机电系统的运行管理。可以简单概括为六个字：巡检、维修、保养；

6、道路、房屋本体、避雷系统等维修管理。此处主要指除去机电系统外的其它所有设施。也可简单概括为六个字：巡检、维修、保养；

7、分包方、整改方、及其它施工单位的监管。此处主要指对消防、电梯分包方、负责整改遗留问题的原施工方、后期引进的整改施工单位、电信移动等后期进场的施工方的监管； 

8、装修管理。如装修方案的审核、装修现场的防火管理、私搭乱建的控制、装修工人及装修材料的出入路线和行为规范管理等；

9、工程人员的管理、培训和考核；月度培训，半年及年度考核等；

10、户内维修和有偿服务；

11、各项管理制度的建立和执行； 

12、质量记录。

以上为物业工程所涉及到主要内容，在实际工作中会因园区的实际情况及业态区别而有所不同，但核心内容不变。同时，也因为园区的不同而导致工程管理的难点和重点不同，这需要区别对待。如高层住宅，设备设施较多，管理的重点和难点在设备运行；别墅因设备很少，管理的重点就在园区总平和周界防护；商业因白天营业需求，设备设施维修保养一般都安排在夜间进行。