（一）车位、车库的类型

 车位（车库）是物业管理区域内必备的设施，按照所在的位置不同，可以分为地上停车位和地下停车位。

1、小区地上停车位。目前小区地上停车位主要有两种类型。

（1）一类是具有独立产权的经营停车场内的停车位，此种停车场是经过市政管理部门批准设立的，因而产权明确，其收益应当归产权人和管理人享有；

（2）另一类是小区内更为常见的，即开发商或是物业公司在小区的道路两旁自行划线分割出许多停车位，出租给业主使用，并按期收取停车费。这种类型的停车位产权归属取决于停车位所在的道路性质。按照建设用地规划许可和国有土地使用证，如果位于小区内的该条道路是市政道路，其产权当然归属国家所有，有政府代表国家行使。开发商设立停车场必须取得政府的授权和批准。如果该条道路是小区的公共道路，则根据《物权法》第74条第3款的规定，占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

2、小区地下车位。小区地下停车位可分为两种类型：

（1）、一类是面积未分摊给业主的车位，开发商可以出售。但这种车位必须是开发商在立项时规划好的，可以单独转让的，且必须在合同中明确载明其权属为开发商所有；而且根据《物权法》第74条第1款的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需求，因此，只能预售给本小区范围内的商品房预购人。

（2）另一类是面积已经分摊的车位，只能出租。这类车位的面积已作为公摊面积由小区业主分摊，车位属于全体业主所有，开发商无权出售。该类车位作为小区的配套设施，可以由小区业主委员会委托物业公司租赁给业主使用，租金收入在扣除必要的管理成本后归入小区的公共维修资金，由全体业主享有。

（二）车位、车库应当首先满足业主的需求

《物权法》第74条第1款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”根据该款法律规定，不管建筑区划内停车位的权属归谁所有，停车位在使用上必须首先满足业主需要。车位的所有权人不得随意将车位转让给小区业主之外的人。“首先满足业主的需要。”不能仅理解为业主相对于其他人而言有优先购买停车位的权利，因为，业主对停车位的使用不仅可以通过买受的形式，也可通过租用的形式。“首先满足业主的需要。”应当理解为业主有权选择买受或者租用停车位，开发商不得在业主不同意买受停车位或者由于业主以外的人出高价买受停车位的情况下将停车位出售给业主以外的人，从而使业主无从使用停车位。

（三）车位、车库的归属的约定

《物权法》第74条第2款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，”对车位、车库的归属，可以约定。但其使用首先应满足业主的需要。之所以规定约定方式来确定地下停车场的权属，理由在于（1）这是遵循私法自治的体现；（2）符合市场经济的内在要求；（3）有利于停车位的有效利用和管理）。

（四）属于业主的共有的车位

《物权法》第74条第3款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于汽车停放的车位，属于业主共有。”业主所购买房屋的建筑面积包括了房屋本身的专有部分的面积，还包括了分摊的共有的道路或者其他场地的公用面积。因此，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位的归属不得约定，而法定属于业主共有。